À quoi servent les diagnostics immobiliers ?
Tout d’abord, l’objectif des diagnostics immobiliers est de renforcer la protection du vendeur et celle de l’acquéreur.
Avant de mettre en vente un bien immobilier, vous devez faire réaliser un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics rendus obligatoires par la loi dans le cadre d’une vente. Il doit être réalisé avec soin, par un professionnel, pour éviter tout litige entre vendeur et acheteur. Les diagnostics sont à la charge du vendeur et doivent être présentés avec la promesse de vente.
Le notaire a le pouvoir de s’opposer à une vente si le propriétaire n’a pas fourni ces diagnostics dès le compromis ou la promesse de vente. Il est donc vivement conseillé de s’y prendre à l’avance, et de faire ces diagnostics avant même que le notaire ne les demande. En effet, certains d’entre eux peuvent ou doivent être mentionnés dans l’annonce de vente. Depuis Janvier 2011, il est par exemple obligatoire d’annoncer la classe énergétique du logement, et il faut effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour l’obtenir.
Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour mission d’informer l’acheteur, mais ne peuvent en aucun cas, empêcher la vente. Si une personne souhaite acheter un bien malgré le fait que les diagnostics aient indiqué une présence de plomb ou d’amiante, elle peut le faire librement. Le vendeur n’a aucune obligation de travaux ou de support financier en cas de diagnostics à résultat négatif, mais le potentiel acquéreur est libre de négocier le prix d’achat en connaissance de cause.
Pourquoi sont-ils primordiaux pour le vendeur ?
Si le vendeur ne fournit pas les diagnostics obligatoires, il ne peut pas se protéger des vices cachés vis-à-vis de son acquéreur. Si l’acquéreur met en évidence la présence d’amiante, de termites, de plomb ou si l’installation de gaz ou d’électricité est dangereuse, alors il peut demander un dédommagement financier au vendeur qui sera dans l’obligation de payer.
Liste des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente
Le dossier de diagnostic technique peut comporter jusque 8 diagnostics obligatoires, voire 9 en cas de copropriété (diagnostic Loi Carrez)
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Diagnostic loi Carrez
Avant de vendre ou d’acheter un bien en copropriété uniquement. Calcul de la surface privative habitable selon les règles de la Loi Carrez. Ce calcul ne prend pas en compte les cloisons, les cages d’escaliers, les placards aménagés, les combles et les surfaces de moins d’1m80 de hauteur, les caves et les parkings… Mais contrairement à la loi Boutin, le métrage Carrez comprend les sous-sols habitables, les combles aménagés ou non, les greniers et les vérandas, entre autres. Validité : illimitée tant qu’il n’y a pas de nouveaux travaux
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Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Principalement à but informatif sur le type de chauffage et l’émission de gaz à effet de serre. L’acheteur peut ainsi évaluer le montant de ses futures factures d’énergie. L’étiquette énergie estime la consommation en kilowatt/heure d’énergie primaire par m² par an (KWhEP/m².an). Elle donne une note de A à G, A indiquant les logements les plus économes.
L’étiquette climat estime l’émission de gaz à effet de serre (GES) en kilogramme équivalent CO2 par m² par an (kgéqCO2/m².an). Elle attribue également une note de A à G au logement, A indiquant une faible émission de gaz à effet de serre. Validité : 10 ans si aucune modification
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Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 dont les peintures et revêtements peuvent contenir du plomb. L’expert doit donc s’assurer que le niveau de plomb dans ces revêtements respecte le seuil toxique autorisé. Validité : 1 an si présence de moins d’1 mg de plomb par m² / illimitée dans le cas contraire
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État d’amiante
Ce document concerne les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, liste les matériaux contenant de l’amiante et mesure le niveau de risque. Validité : 3 ans si présence d’amiante détectée / illimitée dans le cas contraire
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État de l’installation intérieure de l’électricité
Ce diagnostic a pour but d’informer et de prévenir les risques liés à l’utilisation des installations vieilles de plus de 15 ans. Validité : 3 ans
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État de l’installation intérieure du gaz
Comme pour l’électricité, ce document informe sur la conformité des installations liées au gaz de plus de 15 ans. Validité : 3 ans
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État de l’installation d’assainissement non collectif
Ce document est obligatoire si le bien n’est pas relié au réseau collectif. S’il est relié au réseau d’assainissement collectif, la commune peut tout de même exiger le contrôle de l’installation avant la vente. Il faut se renseigner auprès de votre mairie. Validité : 3 ans
- Etat des risques et pollutions (ERP) Validité : 6 mois
Anciennement appelé état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS), ce document présente les risques potentiels d’inondations, de tremblements de terre, de pollution des sols, de risque radon ou autres risques déterminés par le préfet de chaque commune dans le plan de prévention des risques.
D’autres diagnostics peuvent être demandés en fonction des critères géographiques ou de l’ancienneté d’un bâtiment.
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État parasitaire relatif aux termites
- Ce diagnostic doit être obligatoirement réalisé si le bien se situe dans une zone à risque (selon arrêté préfectoral). Validité : 6 mois
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Risque de mérule
Dans les zones à risques, ce document est obligatoire. La mérule est un parasite qui se développe dans un environnement humide sombre et renfermé (comme les caves). Ce champignon se nourrit du bois et peut causer de gros dégât à une structure. Il représente également un risque sanitaire puisqu’il relâche des spores pouvant causer des problèmes respiratoires. Les bâtiments « à risque » sont ceux situés dans les départements à risques, les logements mal aérés, insalubres ou comportant des traces d’infiltration. Validité : 6 mois (validité conseillée mais non imposée par la loi)
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Risque de radon
Depuis le 1er juillet 2017, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à « potentiel radon » (gaz radioactif incolore et inodore) sont tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l’existence de ce risque.
Qui s’occupe des diagnostics immobiliers pour une vente ?
C’est le vendeur qui a à charge la réalisation des diagnostics, ceux-ci pouvant faire l’objet d’une déduction des revenus fonciers. S’il ne peut pas présenter un diagnostic (autre que le DPE et le GES) lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur est endroit de refuser la vente, de demander une diminution du prix du bien ou de poursuivre en justice le vendeur pour vice caché.
Le DDT doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences doivent être certifiées par un organisme accrédité. Les tarifs sont libres, il faut donc faire réaliser plusieurs devis avant de se décider. Vous pourrez réaliser des économies en faisant réaliser plusieurs diagnostics en même temps (un seul déplacement).
Les résultats du DPE et du GES doivent être publiés dans l’annonce immobilière. Les autres diagnostics seront obligatoirement présentés lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Chaque partie y trouve son intérêt : l’acheteur connaît mieux les qualités et éventuels défauts du bien qu’il acquiert et le vendeur peut vendre plus vite et est protégé en cas de litiges.
